Договор найма специализированного жилого помещения приватизация. Специализированное жилье

Помещение, которое выделяется работнику на период выполнения ним трудовых обязательств, называется служебным. Владеет таким жилищем не муниципалитет, а конкретная организация. Согласно нормам закона, служебное жилье не может быть приватизировано. Сделать это удастся только в том случае, если его статус будет изменен, и оно будет поставлено на баланс местных органов государственной власти.

Можно ли в 2019 году

Жилищное законодательство разделяет помещения на определенные категории. Одна из них – специализированное жилье: дома маневренного фонда, служебные квартиры. Последние предоставляются гражданам в связи с работой на основании договора, срок действия которого не превышает термин действия трудового контракта. После окончания трудовой деятельности особа вместе с членами своего семейства должна покинуть помещение.

Из этого правила есть исключения, и из квартиры не выселяют без предоставления другого места жительства такие категории:

• работника, который вышел на пенсию;
• членов семьи военного, сотрудника пожарной службы или силовой структуры, который погиб или пропал без вести, исполнения свои служебные обязанности;
• работника, который получил 1 или 2 группу инвалидности по вине работодателя;
• членов семейства работников, которые ушли из жизни;
• если в жилище проживают дети-сироты.

Что касается возможности приватизации служебного помещения, то законом запрещена такая процедура по общим основаниям. Обращение в местный муниципалитет является в этом случае бесполезным, поскольку жилье не принадлежит местным органам власти, а находится в собственности определенного ведомства или предприятия.

Но выход из этой ситуации есть: нужно получить согласие организации-собственника на приватизацию служебной квартиры. В этом и состоит основное отличие получения в собственность служебного жилья от муниципального. Во втором случае человеку местная власть не может отказать в приватизации, если его документы в порядке.

Если руководство ведомства дает согласие на проведение приватизации служебной квартиры, она должна быть переведена на баланс муниципалитета и только после этого можно будет выполнить приватизационную процедуру

Основания

Приватизация служебного жилья имеет всего несколько оснований правового характера, которые закреплены законодательными актами. Так в основном законе про приватизацию закреплены положения, запрещающие приватизацию таких помещений. Этот закон оставляет право выносить решения про предоставление права на приватизацию служебного жилища за владельцем.

Важно определиться в понятиях и разобраться в том, какие же жилища относятся к служебным, и в результате не могут быть приватизированы. Верховный Суд дал разъяснения по данному поводу. В правительственном постановлении №1301 от 1997 года зафиксировано, что на госучете должны состоять общежития, приюты, отели, служебные и другие помещения, которые пригодны для того, чтобы в них жили люди.

Учитывая вышесказанное, после принятия решения про включение определенного помещения в категорию служебных, его нужно зарегистрировать в таком качестве в органах государственной регистрации.

Запрет, который установлен на приватизацию такого жилья, имеет некоторые условия для его применения. Выработаны они на базе правоприменительной практики.

Решения Высшей судебной инстанции России предусматривают, что ограничение прав лиц на приватизацию служебного жилья должно быть обосновано законодательными нормами. Суды имеют возможность решать, насколько обосновано было ограничение прав человека на приватизацию.

Судебная практика

Конституционный суд в своем решении от 18 апреля 2006 года №119-0 определил, что право на участие в приватизации должно обеспечиваться возможностью соблюдения определенных гарантий человека в ходе передачи в собственность открытых акционерных обществ имущества. Среди таких гарантий право на жилье, которое закреплено Конституцией, позволяющее особам приватизировать его.

Исходя из этого, можно прийти к заключению, что передача помещений служебного характера в собственность коммерческих структур не может ограничивать право особ, которые в них проживают, проводить приватизацию подобного помещения. В случае же перехода собственнических прав от государства или муниципалитета к коммерческой организации, это не может привести к корректировке или расторжению контрактов найма жилья.

В таком случае указание в документах статуса помещения «служебное» является формальным фактором, который не может ограничивать права граждан на приватизацию. Подобное утверждение подтверждает решение суда от 26 августа 2010 года под № 33-9579. Спор по делу состоял в том, что гражданин Пархоменко получил отказ от ОАО про передачу ему квартиры в собственность по процедуре приватизации.

Ответчик обосновал свой отказ тем, что истец был заселен в служебное помещение, которое согласно нормам законодательства не может быть приватизировано. Заявитель же утверждал, что квартиру ему предоставили по контракту соцнайма и ему не было ничего известно о том, что она имеет статус служебной.

В материалах дела есть информация о том, что данная квартира была зарегистрирована на Открытое Акционерное Общество, о чем внесена запись в Единый госреестр прав на недвижимость.

Суд вынес решение в пользу истца, обосновывая это тем, что свидетельство про госрегистрацию квартиры подтверждает, что она не принадлежит ни к государственной, ни к муниципальной собственности. Собственнические права на нее принадлежат ОАО, в связи с чем заявитель не может приватизировать ее согласно нормам закона про приватизацию.

Однако в тот момент, когда жилище было предоставлено заявителю, оно находилось в государственной собственности. После перехода в собственность ОАО не был подписан никакой документ, который бы закрепил за ней статус служебной. Учитывая позицию по этому вопросу Верховного и Конституционного Суда, факт перехода собственнических прав не может привести к изменению или расторжению контракта найма. В связи с этим на нового наймодателя распространяются условия старого договора.

Существует еще одна возможность для приватизации служебного жилья, которая описана в решении судебной коллегии по цивильным вопросам Верховного суда России от 26 марта 2013 года №5-КГ13-14. В нем сказано, что служебное жилье, которое ранее находилось в государственной собственности, и то, которое закреплено за ведомством на правах оперативного управления или хозяйственного ведения, а позже передавалось в собственность муниципалитета, может быть приобретено человеком в собственность по процедуре приватизации.

Процедура

Приватизация служебной квартиры может быть произведена исключительно в разрешительном порядке. Это означает, что данная возможность не закреплена за человеком, как его право, это шаг навстречу, который делает работодатель. Не нужно относится к этой процедуре, как к нереальной: на многих предприятиях действует социальная программа, по которой для привлечения квалифицированных работников после 10 лет работы предоставляется жилье.

Первый шаг, который следует сделать сотруднику для осуществления приватизации – подать заявление на имя руководителя организации, которой принадлежит служебная квартира. Обычно такое заявление рассматривается не больше двух месяцев. Решение может быть вынесено как в пользу сотрудника, так и противоречащее его интересам.

Для приватизации служебного жилищного фонда нужно сделать так, чтобы жилье потеряло свой статус служебного.

Какие же шаги нужно пройти, чтобы стать собственником такой квартиры:

1. Организация должна передать помещение на баланс местного муниципалитета. Вопросы передачи должны решаться на основании договора между двумя структурами, который составляется с учетом всех законодательных и нормативных требований.
2. После окончания процедуры передачи квартиры и оформления всех документов человек, который хочет приватизировать квартиру, обращается в муниципалитет с соответствующим заявлением.
3. Заявление и поданные с ним документы рассматриваются в порядке, предусмотренном федеральным законодательством. По результатам рассмотрения органом власти принимается решение про возможность приватизации.
4. Если гражданин получил отказ в приватизации по той причине, что подал неполный пакет документов или в них была обнаружена какая-то неточность, он имеет право до 1 марта 2019 года устранить все проблемные моменты и вновь обратиться с заявлением.
5. Если же человек получил добро на проведение приватизации, он заключает договор с местной администрацией, который после этого регистрируется в Росреестре.

Особенности приватизации служебного жилья

При приватизации служебного жилья следует учитывать некоторые особенности процесса. Например, в случае отказа администрации организации на приватизацию жилья, можно подать в суд на руководство, выдвигая требование обратиться в органы муниципалитета для передачи жилья, или на муниципалитет, требуя, чтобы жилье было передано гражданину на правах приватизации. Такой путь будет непростым, более того добиться решения в свою пользу удается далеко не всем гражданам, которые хотят защитить свои права.

Кроме этого, перевести служебную квартиру в частную собственность можно не только через приватизационную процедуру. Законом не запрещено заключение договоров дарения или купли-продажи.

Не удастся приватизировать служебное помещение, если человек уже использовал свое право и приватизировал жилье ранее. Например, проживал в муниципальной квартире по контракту социального найма и приватизировал ее, потом устроился на другую работу, где и получил служебное жилье.

Для военнослужащих

Получить бесплатное жилье могут такие категории военнослужащих:

• уволенные в результате реорганизации штата;
• те, кто был уволен по выслуге лет;
• уволенные в запас по состоянию здоровья;
• члены семьи.

Жилище, которое получено таким образом, можно приватизировать на общих основаниях, которые предусмотрены процедурой приватизации. Со служебным жильем ситуация обстоит иначе. Такое право не закрепляется прямыми законодательными нормами, однако, из каждого правила есть исключение.

Служебное жилье, которое предоставляют военным, принадлежит к жилищному фонду Министерства обороны России и предназначается оно для тех особ, которые защищают безопасность российского государства, а приватизировать такую квартиру можно при наличии согласия ее собственника, в качестве которого выступает Министерство обороны

Военнослужащий не может приватизировать жилище, которое:

• признано аварийным;
• находится в общежитии;
• располагается в военном городке закрытого типа.

Можно приватизировать квартиру, с которой снят статус служебной.

С этой целью нужно:

1. Подать рапорт командиру части про передачу квартиры на баланс муниципалитета. У данного документа нет конкретной формы, главное, чтобы были четко изложены требования и присутствовали ссылки на действующее законодательство.
2. В случае получения отказа, принятое решение можно обжаловать в судебном порядке. В иске нужно изложить основания, требования и перечислить документы, которые к нему прилагаются. Не стоит пренебрегать необходимостью оплаты государственной пошлины.
3. В случае принятия положительного решения и переведения квартиры на баланс муниципалитета, следует подписать контракт социального найма.
4. После этого можно производить приватизацию на общих основаниях.

Военнослужащий должен предоставить такие документы для приватизации:

• заявление про передачу жилья в собственность;
• документ про право нанимателя на проживание в объекте недвижимости;
• информация о другом недвижимом имуществе, которое есть у человека в собственности;
• справка про неучастие в приватизации ранее для нанимателя и членов его семьи;
• паспорт;
• выдержка из домовой книжки;
• паспорт кадастровый;
• контракт социального найма;
• выписка из приказа про увольнение со службы.

Чтобы жилье было лишено статуса служебного, должно быть признано, что военнослужащий нуждается в улучшении жилищных условий.

Для бюджетников

В Государственную Думу России был внесен проект закона, который предусматривает возможность бессрочной приватизации служебных квартир бюджетниками. Многие сотрудники, которые работают в данной сфере, имеют единственный вариант постоянного проживания – служебное жилье.

Особы, которые трудятся в интересах общества, наделены правом на получение в собственность служебных помещений жилого фонда, однако, подобное право будет предоставлено не всем. Проект закона вводит ограничение на категории претендентов, которые смогут произвести приватизацию служебного жилья.

Вопрос о приватизации служебного жилья по прежнему является актуальным для многих людей, проживающих в ведомственных квартирах. О том, что такое служебное жилье, какой порядок приватизации служебной квартиры предусматривает закон, какие существуют для этого основания - читайте в нашей статье.

Срок бесплатной приватизации жилья на территории РФ был официально продлен до 2018 г., однако вопросы о возможности приватизации служебных квартир продолжают волновать большинство россиян, которые проживают в квартирах, являющихся собственностью муниципалитетов, предприятий или государственных ведомств.

Начнем нашу статью с понятия - что такое служебное жилье?

В соответствии с жилищным законодательством РФ служебным является жилье, в частности, квартиры и комнаты, предоставляемые гражданам в связи с работой, речь здесь не идет о договоре соц.найма и передаче в частную собственность. Служебное жилье предоставляется работникам в пользование по договору найма, срок действия которого прекращается вместе с окончанием срока действия . Соответственно, когда трудовая деятельность работника будет окончена, он и члены его семьи должны освободить служебное жилье и альтернативный объект для проживания искать уже самостоятельно. Однако, российское жилищное законодательство предусматривает и ряд исключений, предусматривающих предоставление гражданам иного жилья после окончания срока действия трудового договора:

• в случае, если в служебной квартире проживают члены семьи военнообязанного лица, пожарного или сотрудников силовых ведомств, погибших или без вести пропавших при исполнении своих служебных обязанностей;
• в случае, если в служебной квартире проживают члены семьи умершего работника, заключившего договор на пользование ведомственного жилья;
• в случае выхода на пенсию по старости работника, получившего такое жилье;
• в случае получения работником инвалидности I или II группы по вине работодателя ( на производстве, профзаболевание и другое);
• в случае проживания в служебной квартире детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей.

Можно ли приватизировать служебное жилье?

Особый правовой статус данного вопроса указывает на то, что приватизировать служебную квартиру достаточно сложно, при этом закон напрямую запрещает перевод такого жилья в частную собственность на общих основаниях, поскольку оно не принадлежит государству (ч. 1 ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»). Однако из любой ситуации можно найти правильное решение, в том числе и в вопросах приватизации служебного жилья. Перевод в частную собственность ведомственной квартиры или комнаты может быть возможен при наличии письменного согласия работодателя, которому этот жилищный фонд принадлежит. Статьей 7 Жилищного кодекса РФ установлена норма, согласно которой жилье, имеющее статус государственного или муниципального, регулируется положениями ЖК о договоре социального найма. Вместе с тем, Постановления и разъяснения Верховного Суда раскрывают возможности вопроса о приватизации служебного жилищного фонда. Так, в 2006 г. было вынесено решение об обязательной регистрации служебных жилых помещений в Россреестре (опр. № 35-В 06-12). В случае отсутствия перевода таких помещений в специализированный жилой фонд (ст. 92 ЖК РФ), они не могут считаться служебными, соответственно ст. 4 Закона о приватизации на них не распространяется, а проживающие в них граждане приобретают возможность перевода служебного жилья в частную собственность.

Как приватизировать служебную квартиру?

Приватизация служебного жилья производится только в разрешительном порядке. Нельзя сказать, что вероятность получения такого разрешения от работодателя равна нулю, поскольку некоторые организации предлагают различные программы, привлекающие молодых специалистов и опытных ценных работников, например, передача жилья в собственность работнику после 10 лет работы на предприятии, кроме того, некоторые работодатели снимают со своего баланса жилые помещения, передавая их нуждающимся сотрудникам. В любом случае, заявление о снятии с жилья статуса служебного, подается в адрес администрации или ведомства. Срок рассмотрения заявления составляет 2 месяца, по окончании которых администрация может вынести положительное решение или же выдать отказ в передаче имущества, находящегося на балансе предприятия, в собственность работнику.

Порядок приватизации служебного жилья

Приватизация служебной квартиры включает в себя несколько основных этапов:

• Перевод жилого помещения из статуса служебного жилого фонда. Для этого ведомство или предприятие, на балансе которого находится данное жилье, должно передать его в собственность местному муниципалитету на основании взаимного соглашения.
• Подача заявления в муниципальное учреждение заинтересованным лицом о своем намерении приватизировать жилье. Вместе с заявлением подаются копия паспорта, выписка из технического паспорта объекта жилой недвижимости.
• Рассмотрение заявления в порядке и сроках, установленных федеральным законодательством и правыми актами местной власти.
• Принятие решение администрацией о выдаче разрешения на приватизацию или отказе (чаще всего, это происходит по причине недостоверности сведений в документах).

Заинтересованное лицо вправе устранить все недочеты в документах, поданных для приватизации служебного жилья, в срок - до окончания общероссийской приватизации жилого фонда и снова подать заявление в органы муниципальной власти.

• В случае положительного решения между заинтересованным лицом и жилищным отделом местной администрации заключается соглашение с регистрацией его в Россреестре.

Особенности приватизации служебного жилья

В вопросах приватизации служебного жилья в правовом институте существуют некоторые особенности. Так, в случае получения отказа в приватизации со стороны ведомства или предприятия, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с исковым заявлением в отношении:

• администрации предприятия - с требованием обратиться в муниципальное учреждение с заявлением о передаче такого жилья;
• муниципальной организации - с требованием передать жилье в собственность заинтересованного лица.

Кроме того, стоит отметить тот факт, что перевести жилье из служебного в частную собственность можно посредством договора дарения в отношении объекта недвижимости или по с указанием минимальной оценки ее стоимости.

Гражданин, уже использовавший ранее свое право на перевод служебной квартиры в частную собственность, не имеет права на повторную приватизацию.

Приватизация служебного жилья военнослужащими также является одной из особенностей перевода ведомственной квартиры в частную собственность. Решение данного вопроса напрямую зависит от статуса военной части. Так, если она является закрытой, то приватизация жилья будет невозможна и квартиру военнообязанному лицу и членам его семьи придется освободить по окончании срока его службы или перевода его в другую военную часть. В иных случаях Министерство обороны РФ и его созданные структуры, выступающие собственником квартир, вправе принять положительное решение в вопросе о передаче объекта жилого фонда в собственность военнослужащему лицу. Статья 4 Федерального закона о приватизации служебного жилья предусматривает запрет на передачу объектов жилого фонда в частную собственность, однако данная норма не распространяется на объекты жилого фонда совхозов и приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий. Соответственно, сельские жители имеют право требовать предоставления муниципального или ведомственного жилья в частную собственность.

В Законе о приватизации (ст. 1, 2, 3, 11 и др.) четко записано, что приватизация жилья возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Учитывая ГК РФ, где даются понятия «право государственной собственности» и «право муниципальной собственности», необходимо отметить, что речь идет об имуществе (жилищном фонде) Российской Федерации (федеральной собственности), жилищном фонде, принадлежащем на праве собственности субъектам РФ – республикам, краям, областям, городам федерального значения (Москве и Санкт-Петербургу), автономной области и автономным округам (собственности субъектов РФ). Этот жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности и собственности субъектов РФ, относится к государственному жилищному фонду (ст. 214 ГК РФ). Он может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий, учреждений. Жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, относится к муниципальному жилищному фонду (ст. 215 ГК РФ). Этот фонд также закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями, которые владеют, пользуются и распоряжаются им в соответствии с законодательством. В частности, на основании Закона о приватизации государственные и муниципальные предприятия и учреждения от имени собственника жилищного фонда самостоятельно решают вопрос о передаче конкретного жилого помещения в собственность граждан; другими словами, являются стороной по договору передачи жилого помещения в порядке приватизации.

В настоящее время указанные положения, касающиеся видов жилищного фонда, нашли закрепление в ст. 19 ЖК РФ.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

– частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

– государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

– муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

– жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;

– специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;

– индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений в частном жилищном фонде, которые используются гражданами – собственниками данных помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) для проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками данных помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

– жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений в частном жилищном фонде, которые используются собственниками данных помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования либо предоставлены собственниками данных помещений на основе договора аренды или иного договора лицам во владение и (или) пользование.

Приватизация жилья возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда и именно: в жилищном фонде социального использования (тех жилых помещений, которые предоставлены и используются на основании договора социального найма). Это следует из действующего гражданского и жилищного законодательства. Однако на первом этапе также осуществлялась приватизация общественного жилищного фонда.

В постановлении Верховного Совета РСФСР «О введении в действие Закона РСФСР „О приватизации жилищного фонда в РСФСР“» (1991 г.) общественным объединениям (организациям) было рекомендовано осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда. Это относилось и к жилищному фонду, находившемуся в собственности профсоюзов. Распространение условий приватизации жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда на общественный жилищный фонд было связано с тем, что эти три вида жилищного фонда относились к так называемому обобществленному жилищному фонду (жилищному фонду организаций). Правовой режим пользования этими жилыми помещениями был почти одинаковым.

Сегодня у граждан, проживающих в указанных выше жилых домах (входящих ранее в общественный жилищный фонд) нет правовых оснований для приватизации занимаемых помещений, поскольку имущество общественных объединений, в том числе жилищный фонд, после принятия ГК РФ (1994 г.) приобрело иной правовой режим. Оно относится к частной форме собственности, и, следовательно, о приватизации жилья согласно Закону о приватизации речи быть не может. Передача жилых помещений в этом фонде гражданам теперь возможна только на основании гражданско-правовых сделок, в том числе по договору дарения. Такой подход был подтвержден в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“»: «граждане, проживающие по договору найма или аренды в домах общественного жилищного фонда, таким правом на основании Закона Российской Федерации „"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации "“ не обладают. Вместе с тем собственник общественного жилищного фонда или уполномоченный им орган могут самостоятельно принять решение о бесплатной передачи гражданам занимаемых ими жилых помещений. При возникновении в указанном случае спора его следует разрешать исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья в собственность проживающих в нем граждан». Здесь необходимо сделать уточнение: в первоначальной редакции данного Закона была предусмотрена приватизация жилых помещений, занимаемых по договору аренды; ныне эта норма в Законе отсутствует.

Кроме того, вопрос об имуществе общественных объединений урегулирован ФЗ от 19.05.1995 № 82-ФЗ «Об общественных объединениях», согласно которому правоспособность общественного объединения как юридического лица возникает с момента государственной регистрации данного объединения. Общественное объединение может осуществлять свою деятельность и без образования юридического лица, но в этом случае оно не может иметь в собственности имущество. Только общественные объединения, являющиеся юридическими лицами, могут иметь в собственности имущество, необходимое для обеспечения их деятельности, в том числе жилищный фонд. Законом определены источники формирования имущества общественного объединения (вступительные и членские взносы, добровольные взносы и пожертвования и др.), а установленный порядок формирования имущества общественных объединений позволяет сделать вывод, что их имущество относится к частной форме собственности и собственниками имущества являются сами общественные объединения – юридические лица, за исключением случаев образования общественных учреждений, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления.

Иначе говоря, действующее законодательство относит имущество общественных объединений (включая жилищный фонд) к частной форме собственности. А по отношению к частному жилищному фонду понятие «приватизация» вообще не применимо.

При оформлении официальных трудовых отношений некоторые организации, государственные структуры, предоставляют работникам временное служебное жильё. Такая жилплощадь выдаётся только на время работы сотрудника и после увольнения она должна быть освобождена.

Возможность приватизации служебного жилья неоднозначна, но законом предусмотрена. Претендовать на оформление имеют право лишь некоторые категории сотрудников и на строго оговоренных условиях. При этом квартира обязательно должна быть предоставлена по договору найма.

Рассмотрим подробнее правила и порядок приватизации жилплощади из специального фонда в 2018 году.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Что такое служебная квартира

Служебная квартира является жилплощадью, которая предоставляется штатным сотрудникам организации на основании подписанного договора. Право собственности на это жильё принадлежит организации. Единственное отличие служебного жилья от муниципальной квартиры – служебным жильём можно пользоваться только пока сотрудник не уволится из организации, а договор социального найма бессрочный.

Выселить из служебной квартиры по закону не могут:

• семью погибшего сотрудника организации;
• семью сотрудника МВД, МЧС или иной силовой структуры, который погиб или пропал безвестно;
• работников, которые вышли на пенсию по возрасту;
• инвалидов первой и второй группы, которые получили увечья по вине работодателя;
• малоимущих матерей-одиночек и детей-сирот.

Приватизация полученной служебной квартиры возможна только с согласия её непосредственного владельца – организации, которая её предоставила.

Можно ли приватизировать служебное жилье

По статистическим данным жилая недвижимость, которая относится к специальному фонду, в России приватизируется очень редко. Сама процедура весьма непростая и невозможна без весомых на неё оснований. Следует понимать, что ни одна организация не заинтересована в том, чтобы добровольно и безвозмездно отдать кому-либо свою недвижимость. Эта недвижимость не только собственность, но и необходима для обеспечения жильём других сотрудников на время действия трудового договора.

С другой стороны, ответ на вопрос о том, можно ли приватизировать предоставленную служебную квартиру, будет положительным, если соблюдены установленные условия. Главные из них – закреплённое договором право пользования жилплощадью, минимальный срок стажа работы в данной организации и проживание в квартире на протяжении длительного времени.

Как получить согласия предприятия

Поскольку решение о приватизации ведомственной квартиры принимает организация, выдавшая жильё и владеющая им на законных основаниях, в первую очередь необходимо подать заявление руководству организации. Данным заявлением вы просите разрешения на приватизацию, ссылаясь на наличие у вас основания для этого, подкрепляя их предлагающимися документами.

Руководство организации рассматривает ваш запрос в течение двух месяцев, после чего даёт письменный, официальный ответ. Если получен отказ – на этом процесс приватизации для вас заканчивается. В случае вашего несогласия с принятым решением вы можете попытаться обратиться в суд, но ваши шансы ничтожно малы.

Учитывайте и то, что каждому гражданину РФ в возрасте от 18 лет право на приватизацию предоставляется только один раз за всю жизнь. Если раньше вы были участником приватизации в совершеннолетнем возврате, больше им стать не сможете.

Кто имеет право после 1 марта 2018 года

Вопросы, связанные с приватизацией служебных квартир, регулируются сегодня Федеральным законом №1241-I, Жилищным кодексом РФ, нормами Гражданского кодекса РФ, определениями Верховного суда №35-В-06-12. В этих законодательных актах говорится о запрете приватизации служебной жилплощади, но нет запрета на перевод недвижимости из специального фонда в муниципальный с последующей приватизацией.

Претендовать на оформление приватизации в 2018 году имеют право:

Стаж работы в организации, предоставившей жильё, должен быть не менее 10 лет.

Общие основания

К общим основаниям для приватизации служебных квартир относятся наличие:

• подписанного договора о найме служебной жилплощади;
• письменного разрешения руководства организации на приватизацию;
• трудового стажа от 10 лет и выше;
• не использованных ранее прав на приватизацию;
• факта проживания в ведомственной квартире не меньше 10 лет.

В любом случае окончательное решение только за собственником недвижимости. Закон не обязывает его передавать жилплощадь в чью-либо собственность, поэтому процент отказов в России очень большой.

Бюджетники

Под приватизацией в нашем случае подразумевается бесплатная передача занимаемой квартиры в личную собственность физических лиц. Бюджетники относятся к той категории работников, которые могут претендовать на такую процедуру, в частности учителя, врачи, спасатели, научные работники. Но для одобрения необходим не только десятилетний стаж работы в одном и том же государственном учреждении. Структура, которая предоставила бюджетнику жильё, должна быть заинтересована в одобрении приватизации.

Например, в некоторых организациях приватизацию разрешают в целях:

• внедрения действенной системы поощрения за работу;
• привлечения ценных работников;
• снятия обременения в виде содержания жилого фонда.

Получив согласие на приватизацию квартиры, оформляется она в общем порядке, точно так же, как и муниципальная недвижимость. Это значит, что потребуется нотариально удостоверенное согласие на оформление от имени каждого совершеннолетнего, дееспособного жильца данной квартиры.

Военнослужащие

Категории военнослужащих, которые могут претендовать на приватизацию предоставленной им служебной квартиры:

• уволенные в связи с выслугой лет;
• уволенные по состоянию здоровья;
• уволенные в связи с организационными штатными мероприятиями;
• члены семьи военнослужащего, погибшего при исполнении.

Служебная жилплощадь, которую предоставляют военнослужащим, отнесена к жилищному фонду Министерства обороны Российской Федерации. Она выдаётся исключительно сотрудникам, обеспечивающим безопасность и защиту страны. Приватизировать такую квартиры можно только с согласия Министерства обороны РФ.

Военнослужащий не сможет приватизировать недвижимость, если она находится в аварийном доме, в общежитии или на территории закрытого военного городка.

В сельской местности

Несмотря на то, что Федеральным законом №1541-I приватизация служебных жилых помещений без перевода в муниципальный фонд не предусмотрена, жилой фонд сельскохозяйственных предприятий, совхозов и приравненных к ним представляет исключение. Служебную квартиру в сельской местности, если она относится к жилищному фонду стационарного учреждения соцзащиты населения, приватизировать можно.

Из сказанного выше следует, что сельские жители имеют право претендовать на бесплатное переоформление недвижимости в частную собственность независимо от того, принадлежит она муниципалитету или ведомству.

Как приватизировать служебную квартиру

Перед тем, как приватизировать выданное служебное жилье, убедитесь в том, что оно всё ещё находится на балансе выдавшей его вам организации. В связи с тем, что количество ведомственной жилой недвижимости существенно сократилось, ваша квартира может быть передана муниципалитету.

В том случае, когда организация, выдавшая жильё, реорганизована, ликвидирована, но по документам жилой фонд не был передан органам местного самоуправления, в первую очередь придётся заниматься именно этим вопросом.

Следующий шаг – внимательно прочтите ваш договор найма квартиры и проверьте, как она значится в Росреестре (можно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости). Если в единой электронной базе Росреестра не указано, что квартира ведомственная, шансов на приватизацию у вас больше. Если статус ведомственной недвижимости квартире был присвоен уже после того, как вы в неё заселились, этот статус считается недействительным и оспаривается в судебном порядке.

Этапы оформления служебного жилья в частную собственность:

1. Передача квартиры из специального в муниципальный фонд;
2. Оформление приватизации муниципальной квартиры в общем порядке.

Вся процедура занимает около пяти месяцев. До двух месяцев будет рассматриваться ваше заявление, поданное руководству организации, выдавшей вам квартиру. Если запрос одобрен, в течение одного месяца согласовывается перевод жилья в муниципальный фонд. Далее в срок не более 20 дней заявление на перевод рассматривается в местной администрации, и ещё около 10 дней занимает государственная регистрация собственнических прав в Росреестре.

Какие нужны документы

Перечень документов для приватизации квартиры не слишком обширный, поэтому самая большая сложность в их сборе – получить разрешение руководства на перевод недвижимости в муниципальный фонд.

Стандартный список документов, который вам понадобится:

В зависимости от обстоятельств в каждой отдельной ситуации могут затребовать дополнительные документы, например, свидетельство о смерти, разрешения органов опеки.

Что делать и куда обращаться

Перевод служебного жилья в муниципальный фонд – это обязательный шаг для его приватизации. Последовательность ваших действий будет следующей:

На практике перевод квартиры из одного фонда в другой процедура не быстрая и требующая от вас немалых усилий на сбор всех требующихся документов. Заявление администрации подаётся по образцу, который вам предоставят уже на месте. Ответственные сотрудники администрации в ходе рассмотрения вашей заявки будут проверять все поданные бумаги и наличие у вас прав на приватизацию.

При одобрении заявления администрацией с заявителем будет подписан новый договор найма квартиры, для чего опять же потребуются либо нотариально удостоверенные согласия, либо отказы от приватизации от имени жильцов, которые зарегистрированы вместе с вами. После этого можно приступать к завершающему этапу перерегистрации прав собственности в Росреестре. Процедура занимает не более 10 дней и требует уплаты государственной пошлины в размере 2000 рублей.

Приватизация кооперативной квартиры

Для того, чтобы начать процесс приватизации кооперативной жилплощади, нужно в полном объёме погасить утверждённую собранием кооператива паевую сумму. После того, как пай погашен, следует обратиться к правлению кооператива и запросить справку, которая подтверждает уплату паевого взноса в полной мере. Если пай был погашен до 1997 года, справка должна быть зарегистрирована в БТИ, если позже – регистрация не требуется.

Полученную справку вместе с прочими документами, которые подтверждают права на кооперативную квартиру, необходимо предъявить для государственной регистрации. До тех пор, пока право собственности не зарегистрировано, вы не являетесь собственником жилья и не вправе им распоряжаться. А вот кооператив на это право по закону имеет, так как именно он по условиям договора изначально является владельцем недвижимости.

Процедура отличается от оформления приватизации служебных квартир, поскольку вместо разрешения на переоформление собственнических прав вам достаточно получить справку о выплате пая и обратиться в Росреестр.

Когда нужно обращаться в суд

Самая распространённая причина, по которой служебное жилье не удаётся приватизировать, – несогласие руководства организации, выдавшей квартиру в пользование. В некоторых случаях, столкнувшись с отказом, имеет смысл добиваться решения суда. Большинство поданных исков в действительности бессмысленны, поскольку закон не обязывает предприятия передавать недвижимость по первому требованию.

При подаче иска его требование – передача ведомственной жилплощади на баланс муниципалитета, чтобы снять с объекта статус служебного. Но обосновать такие требования непросто, что даёт шанс на удовлетворение иска лишь в редких случаях:

• если в базе Росреестра квартира не обозначена, как служебная;
• когда жильё передано муниципальному органу после реорганизации или ликвидации предприятия.

В крупных городах суды избегают разрешений на приватизацию во избежание роста количества подобных исков. Но у граждан всегда остаётся законное право на подачу апелляции в вышестоящий орган.

Судебная практика

Как показывает судебная практика по вопросам приватизации служебного жилья, результат будет зависеть от степени весомости оснований предъявленных требований истца. Больше шансов выиграть дело у малоимущих категорий населения (инвалидов первой и второй группы, матерей-одиночек, детей-сирот) и лишь при условии, что у истца нет другой жилой недвижимости.

Главное препятствие – отсутствие достаточного количества рекомендаций Верховного суда и недостаточно точное законодательное регулирование данного вопроса. По этой причине даже в схожих случаях в судебной практике решение суда может быть очень противоречивым.

Один из примеров судебной практики:

Сотрудник государственного учреждения получил увечья и вторую группу инвалидности из-за грубых нарушений техники безопасности со стороны своего работодателя. После этого данный сотрудник подал в ведомство заявление с просьбой о приватизации квартиры, выданной ему по договору для проживания с супругой. Другой жилплощади у сотрудника не было и финансовой возможности арендовать жильё тоже, поскольку полученные увечья снизили трудоспособность и повлекли за собой большие медицинские расходы. В прошении ведомство отказало.

Сотрудник, имея вторую группу инвалидности по вине работодателя, подал исковое заявление в суд с требованиями предоставить ему права на приватизацию служебной квартиры, в которой он с супругой проживал уже больше 15 лет, своевременно платил за коммунальные услуги, имеет статус нуждающегося в жилье и не имеет в собственности другой жилой недвижимости. Его требования суд удовлетворил полностью, обязал работодателя перевести квартиру из специального фонда в муниципальный и разрешил её приватизацию. Таким образом, жилплощадь перешла в частную собственность истца и его супруги.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Популярный вопрос в 2019 году у граждан нашей страны – может ли быть осуществлена приватизация служебного жилья и, если да, то на каких условиях?

Четкий ответ дается в действующих законодательных актах, хотя есть и некоторые нюансы, требующие отдельного внимания.

Что такое служебное жилье – основные положения

На основании п. 1 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ, ведомственные помещения относятся к жилфонду специализированного использования – как и квартиры в общежитиях, комнаты при организациях соцобслуживания населения, жилые помещения для временного размещения беженцев и др.

Служебные квартиры предназначены для проживания физических лиц в связи с характером трудовой деятельности – например, при прохождении гражданской службы в определенной местности (ст. 93 ЖК). Получить такую жилплощадь от работодателя могут только граждане, у которых нет других квартир в данном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК).

Служебные квартиры приобретают соответствующий статус исключительно после их отнесения к специализированному жилфонду. Порядок отнесения см. в следующих законодательных актах:

• Постановление Правительства № 42 от 26 января 2006 года “Об утверждении…”;
• Приказ Минфина № 156н от 19 декабря 2014 года “Об утверждении…”;
• Приказ Ростехнадзора № 200 от 8 мая 2018 года “Об утверждении…”;
• Приказ Росаккредитации № 6 от 15 января 2018 года “Об утверждении…” и др.

Законодательные ограничения на сделки со служебным жильем

В ч. 3 ст. 92 ЖК прямо указано, что служебные квартиры нельзя:

1. сдавать в аренду;
2. передавать внаем;
3. отчуждать любым образом – то есть продавать, менять, дарить и др.

К сожалению, и на приватизацию данного вида недвижимости установлен законодательный запрет – в ст. 4 Закона России № 1541-1 от 4 июля 1991 “О приватизации…” (далее – Закон) прямо сказано, что приватизировать служебные помещения нельзя. Исключение – если такая квартира находится в собственности у:

• совхоза;
• другого предприятия, осуществляющего деятельность в сельскохозяйственной сфере;
• иных учреждений, приравненных к сельскохозяйственным.

Исключение из общего правила № 1

Тем не менее, в аб. 2 ст. 4 Закона сказано, что в исключительном порядке приватизация служебной жилплощади все же возможна.

Для этого собственнику помещения или лицу, которому оно передано в хоз. ведение или оперативное управление, нужно принять соответствующий нормативный акт, в котором прописать – при соблюдении каких условий передача ведомственного жилья все же может быть осуществлена.

Однако, следуя вышеуказанной норме, владелец ведомственного помещения должен исходить из принципов разумности и справедливости – другими словами, не “раздавать квартиры всем подряд”.

Например, в локальном акте ведомства может быть предусмотрено, что приватизация осуществляется при наличии определенного количества членов семьи нанимателя или только для определенных социально-незащищенных категорий.

Исключение из общего правила № 2

Приватизация становится доступной также и в случае, если служебная жилплощадь утратила соответствующий статус.

Такое возможно, если государственное или муниципальное предприятие, в собственности, хоз. ведении или оперативном управлении которого находился соответствующий объект недвижимости, добровольно передало квартиру в собственность муниципалитета в связи с:

1. ликвидацией;
2. реорганизацией;
3. отсутствием возможности нести траты на содержание соответствующей недвижимости и др.

В вышеуказанном случае договор найма жилья из специализированного жилфонда подлежит расторжению (ч. 2 ст. 102 ЖК), поскольку изменился собственник. Далее с гражданином и членами его семьи заключается новый договор – но уже с муниципалитетом. Порядок в 2019 году заключения такого договора не изменился по сравнению с прошлым годом и регламентируется Главой 8 ЖК РФ.

Обзор судебной практики по вышеуказанным вопросам

Судебная практика складывается таким образом, что большинство жалоб граждан на отказы в приватизации апелляционными и кассационными судебными инстанциями все же удовлетворяются.

Случай из практики № 1 . Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ № 5-КГ13-18 от 14 мая 2013 года.

Суть дела в следующем – истец обратился в Судебную коллегию с иском о признании права собственности на трехкомнатную квартиру, которая ранее была предоставлена ему на основании ордера от Минобороны РФ.

Причина подачи иска – отказ Департамента жилищной политики г. Москвы в приватизации.

Судебная коллегия удовлетворила исковые требования в полном объеме, обосновав это тем, что:

• в силу Постановления Правительства Москвы № 536-ПП от 19 июля 2005 года дом, в которой находится ведомственная квартира, занимаемая истцом, был передан от Минобороны в собственность г. Москвы;
• вышеуказанный факт смены собственника квартиры влечет за собой изменение статуса жилья с ведомственного на муниципальное;
• соответственно, приватизация должна осуществляться согласно общим нормам, представленным в ст. 2 Закона.

Случай из практики № 2. Решение Октябрьского районного суда г. Омска от 3 декабря 2007 года.

Суть дела – истец обратился в территориальный районный суд с требованием понудить местную администрацию в заключении договора передачи в целях приватизации.

После увольнения истца по собственному желанию в 1997 году работодатель не предъявил требование о выселении в связи с расторжением трудового контракта (ч. 3 ст. 104, ч. 1 ст. 103 ЖК РФ).

В 2001 году спорная жилплощадь была передана в собственность муниципальных властей, а значит, утратила свой статус служебной.

В ордере истца на квартиру стоит отметка о том, что квартира ведомственная. Несмотря на это, администрация Омска не представила документ, который свидетельствовал бы об отнесении спорной квартиры к специализированному жилфонду.

Учитывая вышеизложенное, суд постановил удовлетворить исковые требования в полном объеме, считая ордер недостаточным доказательством отнесения спорного жилья к категории ведомственных. В итоге, истец и остальные 3 члена его семьи получили каждый по 1/4 доли спорного жилья.

Случай из практики № 3. Апелляционное определение Ростовского областного суда по делу № 33-6459/2013 от 27 мая 2013 года.

Суть дела – высшее учебное заведение предъявило иск к бывшему работнику о выселении из общежития, принадлежащего данному вузу на праве оперативного управления.

В обоснование иска было заявлено, что ответчик в трудовых отношениях с вузом уже не состоит, поэтому права на проживание в общежитии отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда 1-й инстанции без изменений, обосновав это тем, что ответчик является пенсионером по старости, находится на учете как нуждающийся в жилье и не имеет других квартир в собственности, а значит, в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 103 ЖК, не может быть выселен из ведомственного жилья без предоставления другой жилплощади в пределах того же населенного пункта.